Reklamı Geç
Advert
Advert

Advert
Advert

Advert

Bükreş Konut Piyasasında Saat Kaç?

Bükreş Konut Piyasasında Saat Kaç?
Bükreş Konut Piyasasında Saat Kaç? Admin
Bu içerik 455 kez okundu.

Fiyatların her gün arttığı, insanların 'bugün almazsak yarın daha pahalıya almak zorunda kalacağız' korkusuyla  fiyat-kalite karşılaştırmasına bakmadan çılgınca konut aldığı 2004 – 2007 yıllarından sonra, Romanya'yı da derinden vuran global kriz, konut talebinin nabzını durdurmuştu. Ancak bu kriz, yıkıcı etkilerinin yanısıra; gayrimenkul piyasasının baş rol oyuncuları olan bankalara, proje geliştiren şirketlere, yatırımcılara, inşaat şirketlerine ve tabii konut alıcılarına büyük dersler de verdi.
   Örneğin bankalar para musluklarını kapatıp konut kredisi kurallarını yeniden yazarak risklerini kontrol altına alma konusunda ciddi adımlar attılar.
Konut inşa eden firmalar tüm projeleri durdurarak arzı kestiler. Konut inşa edenler arzı durdurunca zayıf bünyeli inşaat şirketleri birer birer piyasadan silindiler.
   Arazi spekülatörleri ucuza satmak istemedikleri kıymetli arazileri halının altına saklayıp görücüye çıkarmadılar. Konutunun değerinin yarıya düştüğünü gören halk da ne yazık ki payına düşen dersi aldı.
   Hiç bir şeyin sonsuza kadar devam etmediği  gibi kriz de sonunda bitti. Sonrasında oluşturulan olumlu  global  politikalar ve bankaların kredi musluklarını yeniden açmasıyla, ertelenen konut talebi de 2016 yılından itibaren tekrar dirildi.
   Piyasada paranın bollaştığını gören arazi spekülatörleri birbirinden güzel arazileri birer birer piyasaya çıkartarak, gayrimenkul geliştirici şirketlerin beğenisine sunmaya başladılar. Tüm dünyada yaşanan bu döngüden Romanya gayrimenkul piyasası da nasibini aldı. 1989 öncesi yapılan kasvetli sosyal konutlardan ve 1990 sonrası mimari zevk ve kaliteden yoksun konutlardan iyice sıkılan halk, 2016 yılı itibarı ile piyasa sürülen daha modern, daha güzel, daha yeşil ve tabii yepyeni konutlara göz kırpmaya başladı.
   Bugün, artan taleple birlikte arazi fiyatları ve inşaat maliyetleri yine hızla yükselmeye başladı. Durup da ne oluyor diye baktığımızda, bir döngünün içinde olduğumuzu zorlanmadan görebiliyoruz.
   Sektör profesyonellerinin aslında çok iyi bildiği ancak Romanya'da 1990 yılında başlayan ve bir tam türünü henüz tamamlamayan bu döngü, akıllara acaba gayrimenkul fiyatları tekrar düşecek mi sorularını getirmeye başladı. 2019 Davos toplantıları, sürekli kaynayan ortadoğu, tekrar moda olan milliyetçi akımlar ve ticaret savaşları ister istemez ne olacak sorularını beraberinde getirdi.
   “Gayrimenkul saati” veya “gayrimenkul mevsim döngüsü” olarak adlandırabileceğimiz bu süreç, gayrimenkul fiyatlarının  global ve sosyo-ekonomik şartlara da bağlı olarak belli bir mantık çerçevesinde inip çıkmasını konu alan bir teoridir. Ancak dünya coğrafyasında ülkeler arasında nasıl saat farkları mevcut ise, ülkeler arasındaki 

gayrimenkul saatlerinde de farkllıklar olması doğaldır. Başka bir deyişle bir ülkede gayrimenkulde bahar yaşanırken bir diğer ülke karakışla mücadele ediyor olabilir. Bunu yanında kutuplarda kış mevsinin 6 ay sürmesi örneğindeki gibi, bazı ülkelerde gayrinemkul saatinin döngüsü 7 yılda biterken, bir başka ülkede tur döngüsü 40-50 yıl bile sürebilir.
   Yukarıda sema ile gösterdiğimiz gayrimenkul saatine göz atarsak, Gerileme Dönemi dediğimiz Birinci Çeyrekte her hangi bir sebep sonucu düşen fiyatlar, arzın durmasına rağmen çok düşük seviyelerde seyreder. Yatırımcılar fiyatların daha da düşeceği beklentisi hatta  korkusu ile alım yapmazlar. Dolayısıyla piyasalar donar ve yeni proje üretimi olmaması sebebi ile piyasada gerileme yaşanır.
İkinci çeyrekte fiyatların yeterince düştüğünü gören az sayıdaki yatırımcının yavaş yavaş alıma geçtiğini görürürüz. Tabiii ki bu geçiş belirgin bir şekilde yaşanmaz. Emilim dönemi de diyebileceğimiz bu dönemde, daha çok mevcut konut stoğu ilgi görmeye başlar ve az sayıdaki alıcı ile az sayıdaki satıcı buluşarak arz ve talebi dengelerler. Çoğu insan fiyatların kısa sürede artmaya başlayacağını farketmez ve döngü içindeki en uygun fiyat dönemi bu şekilde kaçmış olur.
   Fiyatlarda ve alım-satımda yaşanan hareketlenme piyasaları üçüncü çeyreğe taşıdığında gayrimenkul piyasasının tüm başrol oyuncuları çoktan harekete geçmişlerdir. Büyüme dönemi dediğimiz bu dönemde hem stok ürünler hem de inşaat halindeki ürünler alıcı bulurken dikkat edilmesi gereken kritik nokta yine fiyat-kalite dengesidir.
   İşte bu kritik nokta 'tehlike dönemi' dediğimiz döneme girilecek tarihi belirliyor. İnsanların 2004 – 2007 yılları arasında yaptıkları gibi neyi kaça aldıklarına bakmadan konut satın almaları, şımaran konut üreticilerinin fiyatları çok yüksek seviyelere çıkarmaları, saati kırmızı çeyreğe getirebiliyor.  Bunun tam tersi olarak, aklı başında ve tecrübeli oyuncuların rol aldığı pazarlarda fiyat artış oranı fahiş rakamlara ulaşmadığı takdirde “Büyüme Dönemi” -tehlike dönemine girmeden- uzun yıllar sağlıklı bir şekilde sürdürülebiliyor. New York Manhattan bölgesi, Londra, Paris, Nice gibi şehir merkezleri, savaş dönemleri hariç tarihte tehlike dönemine hiç girmemiş piyasalar olarak dikkatimizi çekiyor.
   Peki, bu bilgilerin ışığında Romanya gayrimenkul piyasası 2019 yılı sonbaharı itibarıiyle saat kaçı gösteriyor?
   Bu soruya cevap vermek güç değil. Romanya şu anda büyüme dönemi olan 3. çeyrektedir. Zor olan bunun ne kadar devam edeceğini tahmin edebilmek... Cevabı da piyasanın baş rol oyuncularının oyun planına ve aç gözlü olmamalarına bağlıdır. 2019 yılı Romanya gayri menkul piyasa verilerine bakarsak, ilk 9 ayda %50 artan inşaat maliyetlerine karşılık konut fiyatlarının sadece %5 arttığını görüyoruz. Bu da konut üreticilerinin geride kalan kötü yıllardan çok iyi dersler çıkartmış olduklarını ispat ediyor.
   Romanya'da faaliyet gosteren konut üreticileri, bir yandan diğer Avrupa başkentleri ile yarışacak kalitede ürünler sunmaya devam ederken diğer yandan fiyatları neredeyse aynı seviyelerde tutuyorlar. Bu da stabilite için kar marjlarını azaltmaya razı olduklarını gösteriyor.
   Aynı dönemde alıcılar da son derece seçici bir tutum sergileyerek sürü psikolojisine girmediklerini gösterdiler. Eskiden 2 ay içerisinde verilen bir konut satın alma kararı bugün ortalama 6 aya yayılmış durumda. Aileler konut almadan önce begendikleri konutlar icin statik ve mekanik mühendis uzmanlardan danışmanlık hizmeti alarak her şeyi inceliyor ve ne kadar bilinçli olduklarını gösteriyorlar.
   Bütün bunlardan, Romanya gayrimenkul piyasasının halen iyi bir gidişatta olduğu sonucunu çıkartabiliriz. Ancak global açıdan taşınan risklerin yanı-sıra, Romanya piyasasını tehdit eden başka bir unsurun da varlığını göz ardı edemeyiz:
   Geçmişten ders almayarak fahiş fiyatlarla inşaat yapan ve bu fiyatları sürekli arttırma eğilimindeki inşaat şirketleri, saat gibi işleyen piyasayı adeta sabote ediyorlar. Üstelik konut üreticilerinin arzı durdurma kararı alma ihtimallerini ve böyle bir durumda işsiz kalacaklarını hiç hesaba katmıyorlar. İnşaat şirketlerinin fırsatçılık yapmayarak sağduyuyu seçmeleri, Gelişme Döneminin sürdürülebilirliğini doğrudan etkileyecek gibi gözüküyor.

Alper Turan ÇETİNOĞLU

Koramic Real Estate  Romania - CEO

 

Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
Türkiye, 20 ülkede tanı merkezi açılacak
Türkiye, 20 ülkede tanı merkezi açılacak
EURO 2020'de A Milli Takım'ın grubu belli oldu
EURO 2020'de A Milli Takım'ın grubu belli oldu